3g. Grondbeleid

Vanuit de diverse raadsprogramma’s worden bestuurlijke ambities vertaald in projecten. Er wordt daarbij vastgoed (her)ontwikkeld. Hierbij kan de gemeente een actieve rol vervullen middels eigen grondexploitaties of een faciliterende rol bij private ontwikkelingen. De financiële vertaling van het ruimtelijke plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, worden opgenomen in (grond)exploitaties.

Net als in voorgaande jaren is ook dit jaar weer een Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG) opgesteld. Het MPG voorziet in de belangrijkste bestuursinformatie over deze projecten. Naast verantwoording over 2020 (informatie voor deze jaarrekening) wordt ook een vooruitblik naar de toekomst gegeven (informatie voor kadernota en begroting).

Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de volgende verplichte onderdelen voor deze jaarrekening (gebaseerd op het MPG 2021):

• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten, waarbij voor de meest invloedrijke projecten een korte toelichting wordt gegeven;
• Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties;
• Een onderbouwing van de gerealiseerde winstneming en voorzieningen;
• De benodigde weerstandscapaciteit (in relatie tot de risico’s);
• Een korte toelichting op de voorraad en strategische verwervingen.

De verwachte nog resterende eindwaarde is momenteel circa € 54,9 miljoen, waarbij er conform BBV regelgeving tot en met 2019 circa € 48,2 miljoen winst is genomen. In totaal (reeds genomen en nog verwacht resultaat) circa € 103,1 miljoen. Dit is een toename van circa € 20,3 miljoen ten opzichte van vorig jaar.  

Dit positieve effect wordt veroorzaakt door een sterke toename van het verwacht eindresultaat van Meerhoven
en Emmasingelkwadrant en het toevoegen van een aantal nieuwe projecten met een verwacht positief resultaat, waaronder VDMA, Jan Heynslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg en Generaal Collaertpad. Naast deze positieve effecten zien we ook projecten waar het verwacht eindresultaat is afgenomen als gevolg van tegenvallende kosten. De belangrijkste is Stationsgebied.
De belangrijkste ontwikkelingen in de meest invloedrijke projecten zijn hieronder opgenomen.

Meerhoven

Het verwachte eindresultaat van Meerhoven is toegenomen. Belangrijkste oorzaak is hogere grondopbrengsten uit woningbouw  in de deelgebieden Grasrijk, Bosrijk en Meerrijk. Anderzijds zien we een toename van de voorbereidingskosten maar door de hogere grondopbrengsten leidt dit niet tot een daling van het verwachte eindresultaat. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen

Tongelresche Akkers

Het verwachte eindresultaat van Tongelresche Akkers is licht afgenomen. De belangrijkste mutaties zijn het uitlopen van de planning door de langere doorlooptijd van bestemmingsplannen. Daarnaast vraagt de verdichtingsstudie deelplan 7 en 9 (bestuursopdracht van het SGE) om meer capaciteit voor toetsing (complexe opgave). Ook spelen er enkele niet voorziene technische en juridische discussies die extra capaciteit vragen en heeft er een aanpassing plaatsgevonden in de exploitatiegrens van de woonwagenlocatie. Van de civiele werken zijn de geraamde kosten naar beneden bijgesteld omdat er meer inzicht is deze kosten. Door de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Strijp S

De kosten voor tijdelijk beheer zijn verhoogd omdat verzekeringen en WOZ aanslagen hoger zijn dan verwacht. Anderzijds zien we lagere service en energie kosten vanwege het ontmantelen van de cleaningrooms in MicroLab (SFH). Omdat deze service en energie kosten worden doorbelast vallen ook de opbrengsten lager uit. De gemeentelijke grondexploitatie sluit door levering tegen boekwaarde altijd op ‘nul’.

Blixembosch

Het verwachte eindresultaat van Blixembosch is toegenomen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn een afname van de voorbereidingskosten en een lagere kostenstijging. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Stationsgebied

Het verwachte eindresultaat van het totale project Stationsgebied is afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt door een toename van voorbereidingskosten als gevolg van de complexiteit van dit project en een lagere grondopbrengst voor Lichthoven fase 2. Wel zien we een hogere opbrengst uit exploitatiebijdragen voor de bouwvelden Lichthoven fase 1 en een hogere opbrengst uit reserveringsrente als gevolg van vertraging. Door het lager verwachte eindresultaat is een correctie van de eerder teveel genomen winst noodzakelijk.

GDC Noord

Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken zijn de afgenomen voorbereidingskosten. Er is nog geen winstneming omdat er nog geen opbrengsten uit gemeentelijke grondverkoop zijn gerealiseerd.

VDMA

Omdat VDMA een relatief nieuw project is kan er nog niet worden gesproken over een afname of toename van het verwachte eindresultaat. Door de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Brainport Industries Campus (BIC)

Het verwachte negatieve eindresultaat van het eerste cluster is afgenomen. De belangrijkste mutaties zijn allereerst € 180.000,- aan kosten die zijn afgeboekt. Dit betrof de ophoging van het budget voor de groencompensatie, als gevolg van hogere verwachte kosten en een groter compensatiegebied.
Deze ophoging past niet in de BBV-regelgeving. Deze kosten zullen via een investeringskrediet worden afgedekt. Daarnaast is er sprake van een positief faseringseffect, omdat we de kosten met betrekking tot groencompensatie en groen raamwerk pas maken wanneer we de bijdrage ontvangen van de ontwikkelaar. Dit leidt tot een positief rente-effect.

Emmasingelkwadrant

Het verwachte positieve financiële resultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de lagere bouwrijp kosten en het ingerekende deel van de Woningbouwimpuls subsidie. Daarnaast hebben we te maken met hogere voorbereidingskosten. De gemeente is initiatiefnemer en regisseur en dient partijen bij elkaar te brengen. Deelprojecten kosten meer inspanning dan bij het vorige MPG ingeschat (dit dempt het toegenomen positieve financiële resultaat). Omdat er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt nog geen winst genomen.

Deken van Somerenstraat

Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaak is een toename van de door SDK te betalen reserveringsrente, omdat de levering van de gemeentelijke panden een jaar vertraagt. Door een toename van het verwachte eindresultaat en de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met andere partijen. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses. De totale grondexploitatie speelt zich echter af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt in de jaarrekening van de gemeente verantwoord in de paragraaf verbonden partijen. Hieronder worden de projecten waar dit speelt toegelicht.

Strijp-S

‘Strijp-S is een publiek-private samenwerking tussen Gemeente Eindhoven (50%) en VolkerWessels (50%). Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd. De directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarvan Gemeente Eindhoven en VolkerWessels aandeelhouders zijn. Park Strijp neemt gronden en gebouwen tegen boekwaarde over van de gemeente (om financiële redenen heeft de gemeente indertijd van Philips gekocht, de verantwoordelijkheid is echter 50-50 met VolkerWessels beschreven). Vervolgens legt Park Strijp nieuwe openbare ruimte aan en verkoopt de bouwkavels aan opstalontwikkelaars. De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend.

Flight Forum

Voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein is in 1998 een samenwerking met Schiphol Real Estate Eindhoven (SREE) aangegaan in de vorm van een BV/CV constructie. De gemeente Eindhoven is voor 50,95% aandeelhouder. Op dit moment zijn de gronden voor ongeveer 75% uitgegeven. De gemeente Eindhoven heeft eerder een winstuitkering van € 7 miljoen ontvangen. De uitgifte van kantoren stagneert al jaren. Op dit moment worden de aanbevelingen uit onderzoek nader uitgewerkt en maatregelen om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten geconcretiseerd en uitgevoerd.

De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

De grondexploitatie Meerhoven heeft een looptijd tot en met 2030. Binnen het MPG 2021valt deze grondexploitatie nu binnen de 10-jaars termijn. Daarmee zijn er geen grondexploitaties meer die afwijken van de 10-jaars termijn.

Winst uit grondexploitaties of exploitaties voor private ontwikkeling ontstaat als volgt:

• Winstneming uit grondexploitaties conform BBV-regelgeving (tussentijds en bij afsluiten);
• Grondverkoop bij private ontwikkeling;

Gezien de grote onzekerheden over resultaten uit (grond)exploitaties zijn er in de begroting 2020 geen resultaten begroot. In onderstaande figuur is het gerealiseerde resultaat weergegeven.

Het resultaat uit projecten bedraagt circa € 7,83 miljoen. Van dit resultaat wordt conform de door uw raad vastgestelde nota Bovenwijkse voorzieningen circa € 6,37 miljoen gestort in de reserve Bovenwijkse voorzieningen.

De dotatie aan de verliesvoorziening als gevolg van projecten die meer negatief worden is ongeveer gelijk aan de vrijval van de verliesvoorziening als gevolg van projecten die minder negatief worden.

De vrijval van de verliesvoorziening als gevolg van het minder negatief worden van het project Karregat (circa € 0,24 miljoen) gaat naar de Voorziening claims en juridische geschillen omdat de vorig jaar getroffen voorziening voor Karregat hieruit was gedekt.

Met het besluit over het raadsvoorstel ‘Financiële effecten van verkoop gemeentelijk vastgoed’ heeft de raad besloten dat bij verkoop van een gemeentelijk pand, via resultaatbestemming de opbrengstbestemming wordt gehanteerd zoals genoemd in de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde verkooplijst, óók indien de verkoop plaatsvindt met gebruik van een grondexploitatie (waarbij normaliter het resultaat na vrijval naar de algemene middelen zou vloeien). In 2020 betreft dit een beperkt bedrag van circa € 11.000.

Het netto resultaat van circa € 1,2 miljoen komt ten gunste van het jaarrekeningresultaat.

In 2019 is de nota Bovenwijkse Voorzieningen door de raad vastgesteld. Onderstaand een korte toelichting.

Private ontwikkelingen
Het gaat hierbij om een afdracht vanuit de private initiatieven waar sprake is van een bouwplan waarvoor een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan nodig is (ook kleine plannen conform art. 6.2.1.a BRO1). De bijdrage door private initiatieven dient betaald te worden op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De in 2020 ontvangen bijdrage van € 236.666 gaat rechtstreek naar de reserve Bovenwijks.

Grondexploitaties
Ook de gemeentelijke grondexploitaties dragen bij aan de reserve Bovenwijks. Vooraf wordt per project de hoogte van de bijdrage bepaald (te realiseren programma * M² prijs voor de bijdrage Bovenwijks). Dit wordt afgezet tegen het verwachte resultaat (welk percentage van het resultaat wordt bijgedragen aan de reserve Bovenwijks). Vervolgens wordt jaarlijks het resultaat uit de projecten bepaald, waarna aan de hand van het percentage de bijdrage aan de reserve Bovenwijks wordt vastgesteld. Dit uiteraard voor zover het resultaat van de grondexploitatie dit toelaat (conform BBV regelgeving mag niet meer uit de grondexploitaties worden bestemd dan het resultaat uit de grondexploitaties toelaat). Als er geen resultaat wordt verwacht, vindt dus geen afdracht plaats. In 2020 wordt circa € 6,37 miljoen afgedragen naar de reserve Bovenwijks

De gemeente Eindhoven kent naast projecten met een verwacht positief financieel resultaat ook projecten met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een project met een verwacht negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in projecten moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd. Als dit het geval is, wordt een verliesvoorziening gevormd ter grootte van de netto contante waarde (NCW) van de (grond)exploitatie. Deze NCW wordt berekend aan de hand van de door de commissie BBV voorgeschreven discontovoet (het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2%).

Verloopoverzicht voorziening grondexploitaties

De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,58 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de grondexploitatie Woonwagenlocaties en Marienhage. De vrijval van de voorziening wordt met name veroorzaakt door een lager verwacht negatief resultaat van de grondexploitatie Karregat.

Verloopoverzicht voorziening private ontwikkelingen

De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,25 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de private ontwikkelingen Philips Lighting en MO/Tio. De vrijval van de voorziening wordt met name veroorzaakt door een lager verwacht negatief resultaat van de private ontwikkeling Brainport Industries Campus (BIC) en Emmasingelkwadrant.

Voor de voorraadprojecten geldt dat er verlies moet worden genomen indien de boekwaarde (het tot nu toe geïnvesteerde vermogen) hoger is dan de actuele marktwaarde. Om dit te beoordelen wordt de boekwaarde vergeleken met de marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, wordt hiervoor direct een verliesvoorziening getroffen. De mutaties zijn beperkt.

Verloopoverzicht voorziening voorraad

Per saldo blijft de totale voorziening voorraad nagenoeg gelijk.

Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten is licht gestegen van circa € 16,3 miljoen naar circa € 16,7 miljoen. Enerzijds zien we een toename van marktrisico’s en risico’s van tussentijds winstnemen. Anderzijds zien we een afname van projectrisico’s en risico’s van de voorraad (projecten in voorbereiding).

Bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit houden we rekening met:

• De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten en rente in de grondexploitaties. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Daarom rekenen we scenario’s uit om te bepalen wat lagere opbrengsten (5-15%), vertraging in realisatie (2-6 jaar) en hogere rente (0,5-1%) zou betekenen voor de verwachte resultaten van onze grondexploitaties.
• Projectspecifieke risico’s. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s.
• Het risico dat eerder teveel genomen tussentijdse winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie.
• De mogelijkheid om financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken.

We beschikken nog over meerdere grondposities die mogelijk naar de toekomst toe tot ontwikkeling worden gebracht. Voor enkele van deze grondposities worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze tot ontwikkeling te brengen. De meest invloedrijke zijn Brainport Industries Campus, Castiliëlaan en Drents buiten.

In 2020 zijn voor enkele grondposities, waaronder VDMA, Jan Heynslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg en Generaal Collaertpad, grondexploitaties vastgesteld. En met het tot ontwikkeling brengen van bovengenoemde locaties nemen onze strategische grondposities verder af. Om voldoende strategische grondposities beschikbaar te houden voor realisatie van de ambities en doelstellingen van Eindhoven, wordt gewerkt aan een Strategisch verwervingsplan.